La escasez de vivienda en venta en España está dejando imágenes llamativas en el mercado inmobiliario: minipisos de 10 m² —o incluso menos— anunciados por más de 100.000 euros, especialmente en grandes ciudades. Esto ha generado una pregunta recurrente entre compradores y propietarios:
👉 ¿es legal vender una vivienda tan pequeña?
⚖️ La clave no es el tamaño, sino la habitabilidad
La legislación es clara: sí, es legal vender viviendas muy pequeñas, incluso de 10 m² o menos, siempre que cuenten con cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación.
Lo que no está permitido es construir nuevas viviendas que no cumplan los mínimos actuales de superficie y condiciones de habitabilidad.
Es decir, muchas de estas viviendas existen desde hace años y conservan derechos adquiridos, aunque hoy no cumplirían la normativa vigente para obra nueva.
📐 ¿Cuáles son los requisitos mínimos generales?
A nivel estatal, una vivienda debe cumplir condiciones básicas de:
- Superficie útil mínima
- Altura suficiente
- Iluminación y ventilación natural
- Distribución adecuada
- Eficiencia energética
- Acceso a suministros básicos
Además, cada comunidad autónoma establece sus propios mínimos, que suelen oscilar entre 24 y 40 m² útiles, como ocurre en Madrid o Murcia.
🏘️ Ojo con el Catastro
Que un inmueble figure en el Catastro no garantiza que sea una vivienda legal o habitable. El Catastro tiene una función fiscal, no urbanística. Un inmueble puede venderse como tal, pero no necesariamente como vivienda habitable si no cumple la normativa.
📌 Conclusión
En el mercado actual, el tamaño no lo es todo. Lo determinante es que la vivienda cumpla la normativa de habitabilidad vigente y cuente con las licencias correspondientes.
Ante precios elevados y oferta limitada, informarse bien antes de comprar —y contar con asesoramiento profesional— es más importante que nunca.